城镇化利好中小城市房产业带来投资机会排钻

城镇化利好中小城市房产业 带来投资机会

【中国牛涂网，NTW360.com新闻资讯】中央城镇化工作会议明确，大力发展城镇化。根据规划，未来中小城市将会是发展重点。可以预期的是，未来受大型城市辐射力度较强、产业导入更早、政策倾斜更大的中小城市，将会率先发展起来okmart.com。

城镇化全面提速

新一轮城镇化即将拉开大幕。

中央城镇化工作会议12月12日至13日在北京举行。会议要求，推进农业转移人口市民化。主要任务是解决已经转移到城镇就业的农业转移人口落户问题，努力提高农民工融入城镇的素质和能力。要发展各具特色的城市产业体系，强化城市间专业化分工协作，增强中小城市产业承接能力。

全国主体功能区规划对城镇化总体布局做了安排，提出了“两横三纵”的城市化战略格局，要一张蓝图干到底。我国已经形成京津冀、长三角、珠三角三大城市群，同时要在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群，成为带动中西部和东北地区发展的重要增长极。

城镇化战略的推出，将会对我国房地产市场的发展起到非常深刻的影响。中国房地产数据研究院执行院长陈晟直言，城镇化会给房地产行业带来巨大的机会。产业转移、人口流动、财富增长，都将带来房地产行业的增量空间。

在他看来，城镇化对房地产的影响主要表现在以下两个方面：一是随着城镇化进程的推进，大批农村人口将成为城镇人口，这些新增城镇人口必将带来巨量的住房需求。国家统计局公布的数据显示，2012年中国城镇化率达到52.57%，但户籍城镇化率仅为35%左右，因此这在业内人士看来，未来还有很大的空间。而根据联合国《城市的繁荣2012/2013》中预测，到2030年，最保守估计将有2.5亿人进城，中性估计会有2.7亿人进城，乐观估计会有3亿人进城。二是未来10年我国人均居住水平还有明显的上升空间。根据建设部政策研究中心发布的《2020我们住什么样的房子——中国全面小康社会居住目标研究》，预计2020年我国将实现城镇人均住宅面积35平方米的居住目标，而这与城镇化也有着密切的关系。

中小城市为主角

在这一轮城镇化过程中，中小城市将会是新型城镇化发展的重点。

中央城镇化工作会议提到，未来将全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。政策的倾斜程度非常明显，这表明，中小城市将成为城镇化的发展的重中之重。

专家分析指出，此前由于各种各样的原因，比如等级化的城市管理体制、资源分配的不均衡等等，使得中小城市的发展无法做到与一线及重点城市同步。但从中小城市开始新一轮城镇化进程，却是一种经济实惠的选择，因为中小城市人口城镇化的成本相对要小得多。所以中央政府才会做出这样安排，其目的就是要引导大中城市的优质资源向中小城市流动。

目前包括天津等在内的城市，已开始出现控制城市人口规模的迹象。近期，天津市传出将会取消已经实行18年的蓝印户口政策，由《居住证》取而代之。蓝印户口与《居住证》之间有着巨大的区别，一个是类当地城市居民的证件，而另外一个则只能是居住在该城市的证明。

另外，我们也可以从中央政府对不同城市的态度上看出一些端倪。近期，包括北京、上海等一线城市，以及杭州、南京、武汉、南昌等十余个城市，发布进一步收紧房地产调控政策，调控手段依然以限购限贷为主。而徐州则放宽了限购措施，进一步刺激当地楼市购买力，并得到了中央政府的默许而未被“叫停”。

投资机会在哪里

但就房地产行业来说，新型城镇化为投资者又带来了哪些机会呢？业内人士分析指出，绝大多数中小城市都没有实行限购限贷政策，因此投资住宅，可以享受住房增值带来的收益，这是其一。另外由于人口的聚集，将会对当地的商业设施提出更高的要求，因此也会导致商用物业面临较大的增值机会。

如何挑选到有潜力的城市，将决定投资收益的多寡。正如万人赛跑一般，总会有人跑在前面。中国开展新一轮城镇化，也总会有一些地区和城市会发展得更快。因此对于潜力城市的挑选，则尤为重要。

专业人士认为，在城市的选择上，把握产业导入主题是关键。陈晟表示，中小城市房地产业将受益于城镇化，其路径主要来自产业发展的动力，来自于产业转移的推动。产业转移不仅是国家间、地区间的转移，也是我国东部向中西部转移，还是从大城市向中等城市、小城市、小城镇转移。根据这样的思路不难发现，位于长三角、珠三角、环渤海都市圈周边的中部、西北、西南欠发达地区，以及位于北京、上海、广州、深圳等周边的中小城市，因其地缘关系而“近水楼台先得月”。

此外，还有“两横”也值得关注，即国家规划要在中西部和东北有条件的地区，逐步发展形成若干城市群。可以预见，虽然这两个区域内目前尚未为东部发达地区辐射，但其具备政策先发优势，也有不小的潜力。

对于物业的选择，则更加应该讲究地段。对于中小城市来讲，地段价值则显得更为突出。因为它的城市规模有限，无法像北京、上海那样，形成组团式发展格局，形成多个城市副中心，所以中小城市靠近市中心的区域，一般是地段价值最高的地方。这里包括商业、教育、医疗、交通等资源最为齐备，因而住宅的附加值也就越高。而外围区域的住宅，因为其地段价值改善过程漫长，则很有可能会面临着价格长期不涨的尴尬局面。

此外，商用物业也面临不小的投资机会。包括户籍等改革措施的推出，将会鼓励非城镇化人口进入城镇，假如每年的计划是1.5%~3%，1.5%就相当于每年再造一个大上海，也就是说每年有超过2000万人进入城市，而这样的过程将会持续到2020年以后，这对商业房产的需求将会产生巨大的需求。

哪些类型的商用物业将会受到关注呢？与生活配套有关的社区商业值得关注，比如为小型超市、理发、餐馆等提供场所的社区商铺，能够为投资者带来稳定的收益。而另外一些靠近市中心区域的街铺，当然也是不错的选择。此外，还有当地能够提供休闲娱乐的体验式消费场所，也是比较有升值潜力的物业。

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